অফার লেটারের আগে একটা হিসাব
ফ্ল্যাট কেনার আগে অনেকে জানতে চান চল্লিশ লক্ষ, বারো বছর, নয় শতাংশে কিস্তি কত। ব্যাংক কর্মকর্তা পরে প্রসেসিং ফি আর বিমা যোগ করেন। ইএমআই ক্যালকুলেটর মূল, মেয়াদ, হার দিয়ে মাসিক কিস্তি, মোট সুদ আর একটা ছোট তফসিল দেখায়। এটা সানকশন লেটার নয়।
সুদের হার কমে-বাড়ে। রেডুসিং ব্যালেন্স আর ফ্ল্যাট রেট আলাদা। টুল যে পদ্ধতি লেখে, সেটাই। ব্যাংক অন্য পদ্ধতি করলে কিস্তি মিলবে না। অফারের শর্ত পড়ুন। দুই ব্যাংকের হার টুলে আলাদা চালিয়ে কিস্তি দেখুন, তারপর ফি যোগ করে কাগজে তুলনা করুন। শুধু হার দেখে সিদ্ধান্ত নয়।
যা যোগ হয় না: প্রসেসিং ফি, ভ্যালুয়েশন, রেজিস্ট্রেশন, ফ্ল্যাট বিমা, জীবন বিমা কিস্তি, পেনাল্টি, গ্রেস পিরিয়ড, প্রিপেমেন্ট জরিমানা। গ্রেস মাসে কিস্তি না থাকলেও পরে কিস্তি বাড়তে পারে, শিটে সেই লাইন পড়ুন। কিস্তি দেখেই পুরো বাজেট করবেন না। ব্যাংকের পূর্ণ কিস্তি-শিট চান।
বেতন থেকে কিস্তি কত ভাগ যাবে, নিজের সীমা। ব্যাংকের ডিটিআই আলাদা। পে-স্কেল ২০২৬ দিয়ে বেসিক আনুমানিক নিতে পারেন, সেটা আয়ের প্রমাণ নয়। আয়কর পাতা গৃহঋণ সুদের রেয়াত সীমিত রাখতে পারে। ইএমআই সেই রেয়াত নয়। সানকশন ছাড়া ফ্ল্যাট বুকিংয়ের ঝুঁকি টুল কমায় না।
ধরুন মূল চল্লিশ লক্ষ, মেয়াদ বারো বছর, হার নয় শতাংশ। টুলে কিস্তি দেখুন। ফি আর বিমা কাগজে যোগ করুন। শিট এলে তৃতীয় সংখ্যা পাশে রাখুন। তিনটে মিললে স্বাক্ষরের কথা ভাবুন। না মিললে শিট জিজ্ঞেস করুন, টুল নয়। হার আলোচনা চলতে থাকলে প্রতি অফারে খাতা নতুন করে ভরুন। পুরনো কিস্তি মনে রাখবেন না। যৌথ আবেদনে দুজনের আয় ব্যাংক যেভাবে গণে, সেটা লিখুন। টুল জানে না। রেজিস্ট্রেশন খরচ কিস্তির বাইরে আলাদা খাতায় রাখুন।
মেয়াদ বাড়ালে কিস্তি কমে, মোট সুদ বাড়ে। দুই সংখ্যাই দেখুন। হার বাড়লে আবার চালান। সহকর্মীর কিস্তি দেখে নিজের ঋণ মাপবেন না, তাঁর আয় আলাদা। চাকরি ছাড়বেন না শুধু কিস্তি দেখে। ফ্ল্যাট বিক্রেতার কিস্তি টেবিল আর ব্যাংক শিট দুই কাগজ, মিলিয়ে দেখুন।
এই পরামর্শ কখন কাজে লাগে না
ইসলামি ব্যাংকের মুরাবাহা বা অন্য কাঠামো, কার লিজ, ক্রেডিট কার্ডের মিনিমাম ডিউ, সঞ্চয় বা পেনশন কিস্তি এই সূত্রে মিলবে না। সরকারি গৃহঋণের ভর্তুকি হার পেলে টুলের সাধারণ হার ফেলে দিন। এই সাইট ব্যাংক নয়, ঋণদাতা নয়। চুক্তি জিতবে। পেনাল্টি আর বাউন্স চেক টুল জানে না। শিট চান, স্ক্রিনশট সানকশন নয়। চুক্তি পড়ে স্বাক্ষর দিন।
ফ্ল্যাটের পোস্টারে যে কিস্তিটা থাকে
বিজ্ঞাপনে কিস্তি কম দেখায়। ব্যাংকে গেলে সুদ, মেয়াদ, প্রসেসিং ফি অন্য কথা। ইএমআই ক্যালকুলেটর মূল, সুদের হার, মেয়াদ দিয়ে আনুমানিক কিস্তি দেখায়। ব্যাংকের অফার পত্র জিতবে। এই সাইট ঋণদাতা নয়। পোস্টারের সুদ ফ্লোটিং হতে পারে। ফ্লোটিং হলে কিস্তি বদলায়। টুল এক হার ধরে। আগেভাগে ধারণা হয়, চুক্তি হয় না। চুক্তির আগে ব্যাংকের পাতা ও কর্মকর্তা। টুলের স্ক্রিনশট নিয়ে দর কষাকষি দুর্বল।
এক পরিবার পোস্টারের কিস্তি ধরে ভাড়া বাড়ি ছেড়েছিলেন, অনুমোদন পেতে দেরি, সুদ বেশি। চাপ বেড়েছিল। তাই টুল চালিয়ে আশা কমান, বাড়ান না। মূল যতটা দিতে পারবেন ডাউন পেমেন্ট বাদ দিয়ে সেটা লিখুন, ফ্ল্যাটের দাম পুরোটা নয়। ডাউন পেমেন্ট আলাদা সঞ্চয়। কিস্তিতে ঢোকাবেন না। মেয়াদ বাড়ালে কিস্তি কম দেখায়, মোট সুদ বাড়ে। দুই সংখ্যাই দেখুন, শুধু মাসিক নয়। মানুষ মাসিক দেখে সিদ্ধান্ত নেয়, মোট সুদ পরে কষ্ট দেয়। টুল মোটও দেখায় যদি পাতায় থাকে, সেটা পড়ুন।
সুদ, বীমা, প্রসেসিং
হার বার্ষিক, মাসিক ভাগ—পাতা কী চায় পড়ুন। বার্ষিক হার মাসিক ভেবে দিলে কিস্তি ভুল। বীমা ও প্রসেসিং ফি কিস্তিতে নাও ধরে টুল। ব্যাংক ধরতে পারে। বাজেটে জায়গা রাখুন। পে স্কেল বা কর খসড়া দিয়ে “আমি কিস্তি দিতে পারব কি না” আলাদা বিচার। পে স্কেল আয়ের ধারণা, ইএমআই ব্যয়ের ধারণা। দুইটা মিলিয়ে নিজে ভাবুন, টুল মিলিয়ে ঋণ অনুমোদন করে না। ঋণ অনুমোদন আয়, সিবিল, সম্পত্তি নথি। টুল সেসব চায় না, তাই সহজ। সহজ বলেই অসম্পূর্ণ। অসম্পূর্ণ জেনে ব্যবহার করুন।
ফিক্সড ডিপোজিট ভেঙে ডাউন দেবেন কি না, সেটা ইএমআই পাতা বলে না। পরিবারের জরুরি তহবিল শূন্য করে কিস্তি বাঁচানো পরে ব্যথা দেয়। টুল সেই ব্যথা গণে না। সহকর্মী কম কিস্তি দেখিয়ে গর্ব করলে তাঁর ডাউন বেশি থাকতে পারে, মেয়াদ লম্বা। নিজের সংখ্যা। নিজের ঘুম। ব্যাংক বদলালে হার বদলায়, টুল আবার চালান। পুরনো স্ক্রিনশট এক বছর পরে অর্থহীন। নতুন অফার পত্র এলে নতুন করে লিখুন। স্বামী-স্ত্রী দুই আয় ধরে কিস্তি বাড়াবেন না যদি এক আয় অনিশ্চিত হয়। টুল দুই আয় জোড়ে না, আপনি জোড়েন। জোড়ার দায় আপনার। সাবধানে জোড়েন।
ভাড়া ছেড়ে কিস্তিতে ঢোকার আগে
ভাড়া চলছে, কিস্তি কম দেখাচ্ছে পোস্টারে। ভাড়া ছেড়ে দিলে অনুমোদন দেরি হলে দুই খরচ একসাথে। তাই অনুমোদন কাগজে না আসা পর্যন্ত ভাড়া রাখুন যদি পারা যায়। টুল কিস্তি দেখায়, অনুমোদন দেয় না। অনুমোদন ব্যাংক। ব্যাংকের আগে টুল দিয়ে দেখুন কিস্তি ভাড়ার কাছাকাছি কি না, আয়ের কত অংশ। অংশ বেশি হলে মেয়াদ বাড়ান খসড়ায়, মোট সুদও দেখুন। সুদ ভয় দেখালে মূল কমান, ডাউন বাড়ান যদি সঞ্চয় থাকে। সঞ্চয় শূন্য করে ডাউন—জরুরি তহবিল মরে। তহবিল মরলে অসুখের মাসে কিস্তি কাঁদে। কাঁদতে না চাইলে তহবিল রাখুন, কিস্তি টুলের সুন্দর সংখ্যায় কমাবেন না তহবিল কেটে। সুন্দর সংখ্যা পোস্টারেও ছিল। পোস্টার বিশ্বাস করেননি বলেই টুল খুলেছেন। টুলকে পোস্টার বানাবেন না। টুল খসড়া রাখুন। খসড়া নিয়ে ব্যাংকে যান। ব্যাংকের অফার পত্র এলে আবার টুল, নতুন হার। নতুন হার পুরনো স্ক্রিনশট মুছে দেয়। মুছে নতুন খাতা। খাতা দুই কপি: আপনার, স্বামী বা স্ত্রীর। দুইজন এক সংখ্যা দেখুন। একজন সুন্দর কিস্তি লুকিয়ে অন্যজনকে বলবেন না। লুকালে পরে ঘর কাঁদে। ঘর বাঁচাতে সংখ্যা খোলা। খোলা সংখ্যা টুল থেকে কপি করে খাতায়। খাতা টেবিলে। টেবিলে বসে কথা। কথা শেষে ব্যাংক। ব্যাংক শেষে চুক্তি। চুক্তি শেষে কিস্তি। কিস্তি শুরুতে টুল। টুল শুরু, চুক্তি শেষ নয়। শেষ চুক্তি। চুক্তি পড়ুন। না পড়ে টুলের কিস্তি ধরে সই করবেন না। সই দামি। দামি জিনিস পড়ে করুন। পড়া টুল করে না। আপনি পড়ুন। পড়ে সই। সইয়ের পর টুল বন্ধ। বন্ধ করে কিস্তি তারিখ ক্যালেন্ডারে কাটুন। কাটা তারিখ টুল ভুলে যায়। আপনি রাখুন। রাখাই গৃহস্থালি। গৃহস্থালি ক্যালকুলেটরের বাইরে। বাইরেও হিসাব আছে। সেই হিসাব মানুষ। মানুষ রাখুন সংখ্যার পাশে। পাশে না রাখলে সংখ্যা ঠান্ডা, ঘর ঠান্ডা। ঘর গরম রাখতে কথা। কথা বলে কিস্তি বাছুন, একা টুল নয়। একা টুল রাতের সাথি, সিদ্ধান্তের পুরো সাথি নয়। পুরো সাথি পরিবার ও ব্যাংকের কাগজ। কাগজ জিতবে। টুল নম্র খসড়া। নম্রতা রাখুন সইয়ের টেবিলেও।